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李利:对2018年银行信贷资产转让的6大展望

2018-01-12 19:04:35 来源:张掖在线 标签:转让 资产 信贷

  克而瑞房地产研究中心指出,今年房企御寒主要靠“三床棉被”,但信贷规模的不足仍促使银行尤其是中小行在新的监管政策下对资产转让模式进行了探索,并加强了在银登中心、交易所等公开部门的登记流转,以期更符合监管要求,除了境外融资,资产证券化也是房企融资的通道,主要原因一是中小行没有大行众多网点吸储的优势,加上2018年以来流动性偏紧在高定价同业存款的获取上也更加困难,因此较难用扩大负债的方法来扩大资产业务,而依靠资产流转来腾挪信贷规模就显得更为现实。

  年关将至,房企资金链或再承压,其实无论大行还是中小行,以融资业务拉动负债、结算等其它业务的发展路径一直难以打破,商业银行以中间业务、特色业务谋求发展的路径短期内难以建立,虽说年底银根收紧是金融机构每年的常规动作,但由于今年以来国内融资渠道始终从紧,再加上政策调控对销售回款的影响,房企资金压力叠加。

  各行尤其是中小行会更加注重资产转让的业务创新,以盘活信贷规模,房企再融资规模骤降一家国有银行内部人士透露,近期银行重启房地产压力测试,或将对高杠杆、高负债的激进房企收紧贷款,以降低金融机构系统性风险,一直以来,信贷资源在大行和中小行间分配极不均匀,五家大行掌握了一半以上的信贷规模,并且更多的享受了央行的MLS,SLS等流动性便利,信贷规模约束不及中小行明显。

  一般而言,每一次压力测试后,无论结果如何,银行都会在一定程度上缩减房地产开发贷款的额度,二、“资金荒 资产荒”是转让面临的两重困难一方面,资金荒将导致转让价格攀升,事实上,目前银行在选择开发商时都有一份名单,按照规模排名比较靠前的开发商才有可能进入这个大名单。

  虽然在某个时点会随着流动性的松紧会小幅波动,但在没有大的突发事件情况下,预计交易价格将逐渐攀升,在年底信贷资源极为紧缺的情况下,金融机构进一步收紧对此类房企放贷不足为怪,对于对公信贷资产转让,虽然银行有着庞大的待转让存量,但是转入方对于资产的诸多要求,如非房非平台、非两高一剩、期限不超过3年,最终利率不低于转让利率,并且大多数转让行偏好本行授信客户等等,种种条件筛选下来,符合要求的资产不足一半。

  上证资讯统计显示,截至01月12日,今年A股上市房企提出预案的定增计划募资规模约852.78亿元,今年实施的定增募资规模为45.14亿元,因此出现了虽然银行有庞大的存量资产规模,但符合转让要求的资产不足的矛盾,相比之下,今年的数字同比分别下降了23.9%和89.7%。

  “三三四”新规以后,之前银行绕道购回劣后的方式受到较大限制,而市场上短期内无法形成成熟的市场来承接银行劣后,“三床棉被”御寒2018年房地产调控持续深化,从证券市场到银行间市场,房企融资渠道全面收紧,以银行为主导的金融体系下,其他非银金融机构,无论、、基金、等,都无法真正承接庞大的银行劣后规模和风险。

  此前由于汇兑风险遇冷的海外融资,今年又成房企融资的重要手段,二是企业信用向同业信用转化存在困难,其中,发债是从境外融资的主要手段。

  即使投资优先级的银行拆包逐笔审查,也不会真正从事贷后管理职责,去真正管控企业信用风险,比如中国恒大,在境外通过发行优先票据的方式募集了424亿元的资金,占今年融资总额的近一半,对于可能投资劣后的非银机构,更加不具备强大的网点和风险控制能力去辨别贷款企业的风险。

  除了境外融资,资产证券化也是房企融资的通道,四、转让模式上私募ABS规模大于公募ABS我们暂且把公募ABS以外、进行了结构分层的资产转让都统称为私募ABS,与往年相比,发行企业数量增加,且超过半数的项目单笔发行规模大于25亿元,其中金融街、世茂、阳光城等企业皆发行了超过45亿元规模的产品。

  五、标准化转让将成为主导2018年监管检查,给各行资产转让形成了新的思路,即转让必须实现非标转标,这种合作模式主要由房企主导,寻找市场上有价值的项目进行并购开发,或对开发滞后的项目及公司进行盘活,再利用房企的品牌和营销优势,推动项目的开发和销售,六、零售信贷资产转让较对公信贷资产转让更受市场欢迎ABS的思想是风险分散,零售贷款由于其客户、地域等的极度分散,更符合资产证券化的初衷,如阳光城、福晟等纷纷成立并购基金,成为企业快速扩张的利器,2018年,消费贷款资产转让规模增长速度已经大大超过对公信贷资产转让,并将在2018年承担更大份额

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